房屋租賃是一種常見的民事法律行為，它涉及到出租人和承租人之間的權利義務關系，其中一個重要的問題就是租賃房屋的維修義務。租賃房屋的維修義務是指在租賃期間，因租賃物的自然損耗或其他原因，需要進行修理或保養的責任。那么，租賃物的維修義務由誰來承擔呢？維修租賃物會不會影響租金的支付呢？本文將從法律角度，分析租賃物的維修義務。

一、租賃物的維修義務

根據《中華人民共和國民法典》第七百一十二條的規定，出租人應當履行租賃物的維修義務，但是當事人另有約定的除外。這意味著，出租人是租賃物的維修義務的主要承擔者，除非出租人和承租人在租賃合同中另有約定，將維修義務全部或部分轉移給承租人。出租人的維修義務包括對租賃物的日常維護和必要的改善，以保證租賃物的正常使用和安全性。

出租人的維修義務是出租人的法定義務，如果出租人不履行維修義務，會導致出租人的違約責任。根據《中華人民共和國民法典》第七百一十三條的規定，承租人在租賃物需要維修時可以請求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。這意味著，承租人有權要求出租人及時修繕租賃物，如果出租人不修繕，承租人可以采取自救措施，并要求出租人承擔相應的費用和損失。

當然，并不是所有的租賃房屋的維修都由出租人負責，如果是因為承租人的過錯致使租賃物需要維修的，出租人不承擔前款規定的維修義務。這是因為，承租人在租賃期間，對租賃物負有妥善保管和使用的義務，如果承租人故意或過失損壞租賃物，就應當承擔相應的責任。因承租人的過錯致使租賃物需要維修的，承租人應當自行維修，或者賠償出租人的維修費用和損失。

二、租金的減少

租金在租賃合同中一般是固定的，但是在一些特殊情況下，租金可以進行調整。根據《中華人民共和國民法典》第七百一十三條的規定，因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。這意味著，如果出租人在履行維修義務的過程中，影響了承租人對租賃物的正常使用，承租人可以要求出租人降低租金或者延長租賃期限，以補償承租人的損失。具體的減少或延長的幅度，應當根據租賃物的使用情況和維修時間等因素，由雙方協商確定，或者由法院裁決。

另外，根據《中華人民共和國民法典》第七百一十四條的規定，因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以請求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。這意味著，如果租賃物因不可抗力因素，或者因出租人的過錯，導致租賃物部分或者全部損毀或者喪失，承租人可以要求出租人減少或者免除租金，或者解除租賃合同，以保護承租人的合法權益。

綜上所述，租賃物的維修義務與租金，是租賃合同中的重要問題，涉及到出租人和承租人的權利義務關系。一般情況下，租賃物的維修義務由出租人承擔，但是當事人可以在租賃合同中另有約定。如果出租人不履行維修義務，或者因維修租賃物影響承租人使用，或者因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失，承租人可以要求出租人減少或者免除租金，或者解除租賃合同。在實際生活中，我們在簽訂和履行租賃合同時，應當注意查看和遵守租賃合同的內容，明確雙方的權利義務，避免因為租賃物的維修義務而引發糾紛。