在司法實(shí)踐中，借名買房行為時(shí)有發(fā)生，即實(shí)際出資人為規(guī)避限購(gòu)、限貸等政策，借用他人名義購(gòu)買房屋的行為。然而，這種做法雖然能在短期內(nèi)規(guī)避限制，但在法律保護(hù)上卻存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。一旦名義購(gòu)房人因債務(wù)糾紛被法院查封房產(chǎn)，作為實(shí)際出資人的“借名人”往往面臨維權(quán)難題。法院在處理此類案件時(shí)，通常會(huì)駁回借名人對(duì)房屋執(zhí)行的異議及相關(guān)訴訟請(qǐng)求。本文將從法律依據(jù)、判例解析及維權(quán)建議三個(gè)方面，分析此類案件的法律風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對(duì)措施。

一、借名買房的法律性質(zhì)及風(fēng)險(xiǎn)

借名買房在法律上屬于一種借名關(guān)系，即實(shí)際出資人借用他人名義購(gòu)房，房屋產(chǎn)權(quán)證登記在名義購(gòu)房人名下，而實(shí)際產(chǎn)權(quán)歸出資人所有。然而，根據(jù)我國(guó)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》和《民法典》的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行登記原則，即房屋的所有權(quán)以登記為準(zhǔn)。簡(jiǎn)而言之，登記在房產(chǎn)證上的人被法律視為房屋的所有人。因此，即便借名人與名義購(gòu)房人之間達(dá)成了協(xié)議，確認(rèn)實(shí)際出資人對(duì)房屋享有權(quán)利，但在法律上，房產(chǎn)證登記的所有人仍是名義購(gòu)房人。

這種關(guān)系下，如果名義購(gòu)房人因債務(wù)問題被法院強(qiáng)制執(zhí)行，房產(chǎn)登記在名義購(gòu)房人名下，將被認(rèn)定為其財(cái)產(chǎn)，法院對(duì)該房產(chǎn)享有查封、拍賣等處置權(quán)。即便借名人提出異議，法院一般也不會(huì)支持。這是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記具有公示、公信的效力，法院在執(zhí)行過程中以登記為準(zhǔn)，以保障不動(dòng)產(chǎn)交易的安全性和穩(wěn)定性。

二、法院處理借名買房執(zhí)行異議的法律依據(jù)

在債務(wù)執(zhí)行過程中，若房產(chǎn)登記在被執(zhí)行人（即名義購(gòu)房人）名下，法院會(huì)將該房產(chǎn)視為被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)，并采取查封措施。這時(shí)，如果借名人提出異議，主張自己才是房屋的實(shí)際所有人，法院通常會(huì)駁回其請(qǐng)求，理由在于不動(dòng)產(chǎn)登記的公示效力。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》及《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》，案外人提出執(zhí)行異議的前提條件是對(duì)查封財(cái)產(chǎn)享有足夠的權(quán)利證明。然而，借名買房的借名人往往難以提供強(qiáng)有力的證據(jù)，因?yàn)榉课莸怯浽诿x購(gòu)房人名下，不動(dòng)產(chǎn)登記具有絕對(duì)公信力，第三方無法通過協(xié)議排除不動(dòng)產(chǎn)登記的效力。因此，即便實(shí)際出資人提出異議，法院依然會(huì)駁回請(qǐng)求。

此外，如果借名人向法院提起“案外人執(zhí)行異議之訴”，即主張自己是房屋的真正所有人，法院也往往會(huì)以不動(dòng)產(chǎn)登記為依據(jù)，駁回其訴訟請(qǐng)求。法院認(rèn)為，只有在極少數(shù)情況下，案外人能夠舉證證明登記存在錯(cuò)誤或惡意登記等特殊情況，才有可能支持案外人的異議。

總之，借名買房在司法實(shí)踐中存在較高的法律風(fēng)險(xiǎn)，尤其是在執(zhí)行過程中，一旦房產(chǎn)被查封，借名人將面臨權(quán)益難以得到保護(hù)的困境。法院在處理此類案件時(shí)，通常會(huì)優(yōu)先保護(hù)登記權(quán)利人的合法權(quán)益，駁回借名人的異議請(qǐng)求。因此，對(duì)于有購(gòu)房需求的個(gè)人來說，盡量選擇合法合規(guī)的購(gòu)房途徑，不建議通過借名方式購(gòu)房，以免陷入不必要的法律糾紛。希望本篇文章能幫助大家更好地了解借名買房的法律風(fēng)險(xiǎn)，在購(gòu)房決策時(shí)更加謹(jǐn)慎。