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江蘇萬仕邦律師事務所
Jiangsu Wanshibang ?Law Firm
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    房屋買賣合同賣方死亡,買方能否要求繼承人繼續履行合同?

    案情簡介:

    2010年,王某與趙某簽訂了一份《房屋轉讓協議書》,雙方約定:由王某向趙某購買其所有的位于XX苑的安置房,房屋總價為120000元,待房屋可以過戶后由趙某配合王某過戶,相應的過戶費用由王某承擔。2013年趙某去世,2016年底,該房屋符合上市過戶的條件。王某要求其繼承人履行過戶手續,但其繼承人一直不予以配合,認為其沒有協助過戶的義務。

    判決結果:

    法院經審理后,認為出賣人在簽訂房屋買賣合同后死亡,買受人有權要求出賣人的繼承人在繼承遺產范圍內繼續履行合同債務,并辦理房屋過戶登記。法院依照《民法典》的規定,判決繼承人在法律文書生效后10日內配合王某辦理過戶手續。

    律師分析:

    關于合同是否終止問題,根據本案中的情況,《房屋轉讓協議書》是王某與趙某在自愿平等的基礎上達成的,因此合同在法律上是有效的,雙方都有責任按照協議履行義務。雖然趙某在合同履行過程中去世,但首先,房屋買賣合同并非人身依附性合同,其效力不會因一方當事人的死亡而自動終止。其次,根據我國民法典的規定,合同終止的情況并不包括一方當事人的死亡。此外,雙方當事人也未約定在這種情況下合同終止。因此,雙方之間的房屋買賣合同在法律上仍然有效存在。

    這里要注意的是,關于具有人身依附性的合同(比如服務合同),一方當事人死亡的,合同效力自然終止。因為這類合同的簽訂,一般都是一方當事人基于對另一方當事人具有的經驗、能力,甚至是個人品格方面的勝任才與之簽訂相應的合同。在這種情況下,如果該當事人死亡,合同權利義務仍不終止的話,則有違另一方當事人訂立合同的真實意愿,這顯然與我國《民法典》規定的自愿原則有沖突。

    關于繼承人是否應繼續履行合同的問題,根據民法典的規定,繼承人應當在繼承遺產的范圍內承擔被繼承人的債務清償責任。這里的"債務"并不僅指金錢方面的債務,也包括被繼承人在生前根據財產性質合同訂立的義務。在本案中,《房屋轉讓協議書》確立了王某購買房屋的權利和趙某配合過戶的義務。繼承人應當繼承趙某的權利和義務,因此有責任繼續履行合同,并配合王某辦理過戶手續。

    這樣的判決既是對誠實信用法律原則的尊重,也是對逝者生前真實意愿的尊重。繼承人作為趙某的合法繼承者,應當承擔趙某在合同中約定的義務,并配合王某辦理過戶手續,以維護合同的法律效力和保護當事人的合法權益。繼承人履行合同不僅符合法律規定,也符合社會公平和正義。

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