案例一 某物業公司訴閆某追索物業費糾紛案

案例二 王某訴某物業公司、業委會物業服務合同糾紛案

案例三 某物業公司訴周某等物業服務合同糾紛案

案例四 王某訴某物業公司物業服務合同糾紛案

案例五 某業委會訴某物業公司共有收益糾紛案

案例六 徐某訴某物業公司損害賠償糾紛案

案例七 某小區物業費調價群體糾紛

案例一

某物業公司訴閆某追索物業費糾紛案

【基本案情】

閆某系某小區業主。2008年6月，某物業公司開始為該小區提供物業服務，物業費1.80元/月/平方米。閆某入住后結欠2012年1月至2021年6月期間物業費27714.54元，其認為因其房屋存在漏水，物業公司未盡到維修職責，所以拒交物業費。物業公司則認為其已履行了應盡的義務，系開發商未將業主房屋漏水問題處理好，業主可以向開發商維權。

【裁判結果】

法院認為，案涉房屋雖確實存在漏水問題，閆某多次向物業公司報修，但從物業公司提供的維修記錄材料可反映其已按約履行了維修義務，閆某應當按約支付物業費。閆某如認為物業公司回應不及時也僅為個別瑕疵問題，不能成為拒交物業費的理由，其可以另行向相應責任主體主張權利。法院據此判決，閆某向物業公司支付物業服務費27714.54元以及違約金17839.05元。

【典型意義】

物業管理服務包括物業共用設施設備的維修和養護、共用部位的清潔衛生、公共綠化的養護和管理、車輛停放管理、公共秩序維護等多項內容。業主及時、足額支付物業費是保證物業服務企業能夠對小區進行正常、有序、良性管理的必要條件，若因物業服務存在個別瑕疵即拒絕履行交納物業費這一合同主要義務，顯然超出了合理限度。物業經費不足將危及到物業服務工作的正常開展，勢必導致小區物業服務質量下降。同時在認定物業服務是否存在瑕疵時，還應分清責任主體，對于開發商應承擔的質量責任不應轉由物業公司來承擔。

報送單位：無錫市中級人民法院

案例二

王某訴某物業公司、業委會物業服務合同糾紛案

【基本案情】

王某向某物業公司承租業主共有地面停車位用于停放新能源汽車。為方便充電，應供電公司要求，王某向物業公司及小區業委會申請出具同意或適宜安裝充電樁的證明文件，但物業公司和業委會則以“王某所租賃的車位屬于全體業主共有、出具證明文件需經業主大會表決同意”為由，予以拒絕。

【裁判結果】

法院認為，充電樁是新能源汽車實現使用目的不可或缺的設備，王某申請在其承租的固定車位上安裝充電樁系為了實現租賃車位的合同目的，理由正當。該申請安裝行為未改變業主共有部分的用途，不屬于對業主共有設施進行改建的行為，不影響業主共同利益，無需經由全體業主共同決定。物業公司及業主委員會應根據相關政策性文件并遵循誠信原則及時履行配合義務，而不應以未經業主大會表決同意或存在安全隱患等為由予以拒絕。

【典型意義】

國家發展和改革委員會等多部門于2016年7月發布的《關于加快居民區電動汽車充電基礎設施建設的通知》（發改能源〔2016〕1611號）第四條規定：對于占用固定車位產權人或長期承租方（租期一年以上）建設充電基礎設施的行為或要求，業主委員會原則上應同意并提供必要的協助。大力發展電動汽車，對保障能源安全、促進節能減排、防治大氣污染等具有重要意義，完善充電等配套設施建設是推廣電動汽車應用的重要舉措。

本案判決業委會和物業公司配合承租人出具同意或適宜安裝新能源汽車充電樁的證明文件，符合國家倡導的綠色節能的可持續發展戰略，同時也有利于指引物業公司和業委會主動承擔社會責任，更好地服務廣大業主。

當然，對于電動汽車充電可能存在的安全隱患，也應引起高度重視。今年10月份，江蘇省消防安全委員會辦公室專門出臺了《江蘇省地下汽車庫電動汽車停放充電區域安全管理規定（試行）》，對地下汽車庫的充電區域布置等提出明確要求。因此，對于充電設施的安裝，應在符合相關安全要求的前提下進行。

報送單位：無錫市中級人民法院

案例三

某物業公司訴周某等物業服務合同糾紛案

【基本案情】

2010年8月，周某購買某房產公司開發的別墅一套。2021年9月29日，周某就案涉房屋辦理不動產（房屋）登記，但至今未領取房屋鑰匙，也未實際裝修、使用和居住。2007年，物業公司進駐案涉小區。2017年7月，物業公司向周某作出《進戶催告通知書》，載明“開發公司已于2017年1月6日給您發了入戶通知書，但您至今未辦理入戶手續……希望您自接到進戶催告通知書后10個工作日內前來物業服務中心辦理相關入戶手續。”周某于2017年7月13日簽收該通知書。2018年1月，物業公司再次向周某送達《進戶催告通知書》一份，內容與前一致。物業公司多次通過微信和發函向周某催收物業服務費。后物業公司起訴周某支付物業服務費106020.9元。

【裁判結果】

法院認為，業主無正當理由遲延受領房屋，應自遲延之日起承擔物業服務費用。民法典第589條明確了遲延受領的法律后果，包括債務人負擔的減輕或者債權人負擔增加的費用等。根據該條精神，物業服務費屬于債權人受領房屋后應當向第三人即物業服務提供者承擔的費用，是基于房屋本身必然產生的費用，當然應由債權人自遲延之日起自行承擔該費用。據此，判令周某支付物業服務費98791元及違約金。

【典型意義】

生活中，很多業主購買房屋后并不急于使用，因此也就擱置收房，從而避免收房后交納物業費的義務，為自己減少“損失”。殊不知該方式僅僅考慮了己方利益，而加重了房屋出賣人的負擔，也對物業公司的運營管理帶來了不便。為督促當事人依法、依合同履行各自的義務，本案從合同約定及法律的基本文意出發，判令遲延受領房屋的當事人承擔物業費，給少數“打小算盤”的業主敲響了警鐘，任何人都不能從自己的不誠信行為中獲利。

報送單位：無錫市中級人民法院

案例四

王某訴某物業公司物業服務合同糾紛案

【基本案情】

王某系宜興市丁蜀鎮某小區業主，某物業公司系該小區物業服務公司。雙方《前期物業服務協議》約定：公共水電分攤費：0.4元/平方/月（獨立建賬，依實分攤）；電梯使用費：0.4元/平方/月（獨立建賬，依實分攤）；分攤原則以業主物業建筑面積所占的比例確定。公共能耗費及電梯使用費按年交納，實行包干使用。

2024年1月，物業公司在小區公告欄內張貼收支情況報告（2023年1月1日至12月31日的收支情況）。其中，物業共用部位經營收益為41549.45元；電梯運行費收入317828.2元，支出329975.09元；公共水電分攤費收入317828.2元，支出267529.15元，結余50299.05元。王某認為，物業公司應退還其公共收益、電梯維護費用273.5元、公共水電分攤費用206.5元等，故提出訴訟。

【裁判結果】

法院認為，民法典第278條規定，有關共有和共同管理權利的重大事項，由業主共同決定。小區共有部分收益的取得、使用及分配，應當由業主共同決定，在業主未依照法定表決程序表決通過分配方案，且未對相應業主進行授權的情況下，單個業主無權主張分配小區共有部分收益。另外，根據《前期物業服務協議》約定，公共能耗費及電梯使用費按年交納，實行包干使用，物業公司據此主張盈虧自動結轉計入下一年度，符合“包干使用”的合同約定，不損害業主利益。故對于王某的訴訟請求不予支持。

【典型意義】

小區物業服務費用通常有兩部分構成：一部分是物業服務企業為小區提供物業費收取的對價，即狹義的物業費，另一部分則是小區公共區域產生的水電能耗費用及電梯使用費，該部分費用由物業服務企業代為交納，向業主預收。對于公共區域水電能耗及電梯使用費，預收后如何決算則要結合具體的物業服務合同而定，如本案小區約定實行包干制，物業服務企業收取后用于小區公共區域運行和電梯維護，自負盈虧，業主不得以存在盈余為由要求退款。對于公共收益，因其歸全體業主共有，處分權在全體業主，業主個人無權單獨主張分配共有部分收益。

報送單位：宜興市人民法院

案例五

某業委會訴某物業公司共有收益糾紛案

【基本案情】

某小區業委會與物業公司簽訂物業管理協議，對公共收益分配比例、停車費收費標準、綠化養護標準及公共設施的維護等進行了約定。物業公司2018年1月進場，2020年12月退場，退場時未與業委會結算。雙方在公共收益及支出、消防器材及水帶箱損壞、綠化毀損補償、設施設備維護、垃圾清運等多項費用等存在較大爭議，遂訴至法院。

【裁判結果】

法院認為，民法典第282條規定，物業服務企業利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。案涉小區收取的停車費、廣告費均系公共收益，因物業公司從未定期公布公共收益的收支情況且撤場之后怠于結算，業委會的監管不到位，導致賬目不清，物業公司長期將這筆“糊涂賬”據為己有，損害業主合法權益。故法院依法委托專業審計機構，根據小區停車費、廣告費、租賃費等實收情況，在扣除合理的支出后，判決物業公司將返還各項收益50萬余元。

【典型意義】

根據法律規定，小區公共部分使用產生的收益歸全體業主共有，并不屬于物業公司的私產。物業公司僅是受業主委托代為管理，收取合理的管理成本費用。因此，受托人應盡到勤勉職責，依法妥善管理各項收益，做到單獨建賬、收支有據，在退出服務小區時及時移交給業委會或新的物業公司。業委會或業主在物業服務過程中也應盡到監管、督促職責，確保業主公共利益免受侵害。

報送單位：無錫市濱湖區人民法院

案例六

徐某訴某物業公司損害賠償糾紛案

【基本案情】

徐某系某小區業主，某物業公司系該小區的物業管理服務企業。雙方于2021年4月簽訂的《前期物業管理服務協議》。2022年3月7日，徐某從該小區東大門南出口出小區時，因未經過開門感應區，讓門衛開門，門衛答復稱：“你走偏了，往后倒倒……”后徐某見門衛未給其開門，直接徒手翻越，期間門衛口頭阻止，徐某堅持翻越并從感應門頂端跳下。因失去平衡，著地受傷，經診斷為左小腿外傷骨折，住院期間支付醫療費21437.41元。徐某起訴請求物業公司賠償其上述損失。

【裁判結果】

法院認為，徐某作為成年人不聽門衛勸阻，堅持翻越門崗造成受傷，其個人行為是導致損害后果的原因，與物業公司無關。物業公司在損害事件中并未有侵權行為和過失，不應承擔責任。

【典型意義】

舉止文明是社會主義核心價值觀的重要組成部分，面對不文明行為，司法裁判應發揮對社會公正的重要引領作用，弘揚社會主義核心價值觀，引導良好的社會風尚。本案中，物業公司正是基于維護小區秩序，保護業主人身、財產安全的職責，采取合理措施，安裝了感應門。徐某翻越門禁的行為，不僅沒有遵守合理的出行規則、罔顧自身安全，更是一種有悖公共秩序的不文明行為，由此引發的損害后果應由其自行承擔。

報送單位：宜興市人民法院

案例七

某小區物業費調價群體糾紛

【糾紛情況】

某物業公司為某小區提供前期物業服務，該小區擁有高舒適度、低能耗系統，可常年維持室內溫度20℃~26℃的“三恒”系統。因物價、人員工資等上漲及設備老化，維護成本逐年上升，虧損嚴重，物業公司提出上調物業費、系統維護費。業主則認為開發商在賣房時承諾維持系統的終生服務，不會漲價，雙方未就漲價達成一致。后經雙方分別委托審計，物業公司均虧損。

業委會成立后，對調價、是否續聘或選聘新物業公司以及任何應急方案未達成一致。某物業公司于2024年6月1日撤場。物業的不正常運營影響到整個小區空調制冷、新風系統供應，涉及人數眾多，關系群眾生活的重要民生問題。

【化解情況】

在社區、街道、區住建局的協調聯動下，人民法庭多次參加協調會，并出具法律分析意見書，指出購房合同的承諾物業費不漲價，但也約定基礎物價變動則物業費可以調價，因此漲價有合同依據，同時物業公司也應以群體權益為重，合法維權，建議雙方協商合理調價后按照合同繼續提供物業服務。最終，經多方協調成功召開業主大會，征求了多數業主意見，同意繼續選聘該物業公司，并達成在合理范圍內調價方案，該起群體糾紛得以妥善解決。

【典型意義】

這是一起“早期介入+出具法律分析意見+多部門聯動”的多元解紛典型案例。首先，在矛盾發生之初，人民法庭提早介入，查閱購房合同、物業服務合同等材料，就前期物業合同的效力、物業收支審計等開展法律咨詢。其次，及時提供法律分析意見，建議街道、社區加強指導業主委員會、促推談判協商，允許在合理范圍內漲價，重新簽訂新物業服務合同。最后，召開由社區、街道、區住建局等單位參加的聯席會議，多部門聯動，促成業主大會成功召開以及會商方案的落地。該糾紛成功解決為類似問題的處理提供了借鑒樣本。

報送單位：無錫市梁溪區人民法院

本文來源于“無錫中院”微信公眾號