無錫市市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法

　　第一章 ?總則

　　第一條 ?為進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，保障預(yù)售商品房當(dāng)事人合法權(quán)益，規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市商品房預(yù)售管理辦法》等規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條 ?本市市區(qū)范圍內(nèi)經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目，其商品房預(yù)售資金的收存、撥付和管理適用本辦法。

　　第三條 ?本辦法所稱商品房預(yù)售資金，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，由購房人支付的具有購房款性質(zhì)的定金、首付款以及后續(xù)付款（含銀行按揭貸款、住房公積金貸款）等全部款項(xiàng)。

　　本辦法所稱監(jiān)管項(xiàng)目，是指經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售并實(shí)施商品房預(yù)售資金監(jiān)管的商品房項(xiàng)目。

　　第四條 ?商品房預(yù)售資金監(jiān)管期限，自核發(fā)商品房預(yù)售許可證開始，至完成不動產(chǎn)首次登記為止。

　　第五條 ?鼓勵推行“互聯(lián)網(wǎng)+資金監(jiān)管”管理服務(wù)模式，市區(qū)建立統(tǒng)一的商品房預(yù)售資金監(jiān)管信息系統(tǒng)（以下簡稱監(jiān)管系統(tǒng)），推動監(jiān)管系統(tǒng)與商業(yè)銀行業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)對接，實(shí)現(xiàn)商品房預(yù)售資金信息化管理。

　　第二章 ?監(jiān)管部門和實(shí)施機(jī)構(gòu)

　　第六條 ?無錫市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（以下簡稱市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局）、中國人民銀行無錫市分行、國家金融監(jiān)督管理總局無錫監(jiān)管分局，按照各自職責(zé)做好商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作。

　　市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局是商品房預(yù)售資金監(jiān)管的主管部門，負(fù)責(zé)本辦法的組織實(shí)施。

　　中國人民銀行無錫市分行負(fù)責(zé)指導(dǎo)商業(yè)銀行做好商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶（以下簡稱監(jiān)管賬戶）管理工作。

　　國家金融監(jiān)督管理總局無錫監(jiān)管分局負(fù)責(zé)對商業(yè)銀行商品房預(yù)售資金監(jiān)管的操作風(fēng)險(xiǎn)和合規(guī)性進(jìn)行監(jiān)督檢查。

　　第七條 ?具體負(fù)責(zé)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的實(shí)施機(jī)構(gòu)履行以下職責(zé)：

　　（一）貫徹執(zhí)行國家和省、市有關(guān)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的法律法規(guī)和方針政策；

　　（二）維護(hù)、管理和使用監(jiān)管系統(tǒng)；

　　（三）對商品房預(yù)售資金的收存、撥付進(jìn)行管理；

　　（四）督促檢查商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施情況，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房預(yù)售資金方面違法違規(guī)行為的投訴處理；

　　（五）商品房預(yù)售資金監(jiān)管其他有關(guān)工作。

　　第三章 ?監(jiān)管銀行

　　第八條 ?市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局會同中國人民銀行無錫市分行、國家金融監(jiān)督管理總局無錫監(jiān)管分局制定方案，通過公開招標(biāo)方式確定商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行（以下簡稱監(jiān)管銀行）。

　　市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局通過門戶網(wǎng)站公示中標(biāo)監(jiān)管銀行目錄。

　　招標(biāo)一般每3年一次。

　　第九條 ?參與招標(biāo)的商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)為商業(yè)銀行分行或法人銀行總行，具備保證資金安全、規(guī)范運(yùn)行所需的金融管理業(yè)務(wù)能力及網(wǎng)絡(luò)技術(shù)條件。

　　中標(biāo)監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)與實(shí)施機(jī)構(gòu)簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管合作協(xié)議（以下簡稱合作協(xié)議），積極配合實(shí)施機(jī)構(gòu)做好商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作。

　　第十條 ?監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)按照要求對接監(jiān)管系統(tǒng)，確保推送的數(shù)據(jù)信息及時準(zhǔn)確，并通過監(jiān)管系統(tǒng)定期對賬。

　　第四章 ?監(jiān)管賬戶

　　第十一條 ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照一次預(yù)售許可申請對應(yīng)一個賬戶的原則，從中標(biāo)監(jiān)管銀行目錄中選擇一家商業(yè)銀行，開設(shè)監(jiān)管賬戶，并與實(shí)施機(jī)構(gòu)、監(jiān)管賬戶開戶行簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議（以下簡稱監(jiān)管協(xié)議）。

　　第十二條 ?市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局應(yīng)當(dāng)將監(jiān)管賬戶信息在商品房預(yù)售許可證上載明，并通過門戶網(wǎng)站公示。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，應(yīng)當(dāng)將監(jiān)管賬戶信息按照要求在銷售現(xiàn)場公示，并在商品房買賣合同上載明。

　　第十三條 ?監(jiān)管項(xiàng)目完成不動產(chǎn)首次登記后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以向?qū)嵤C(jī)構(gòu)申請解除商品房預(yù)售資金監(jiān)管，實(shí)施機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在3個工作日內(nèi)完成核實(shí)。經(jīng)核實(shí)情況屬實(shí)的，對應(yīng)監(jiān)管賬戶解除監(jiān)管。

　　第五章 ?監(jiān)管額度

　　第十四條 ?監(jiān)管額度是監(jiān)管賬戶中保障監(jiān)管項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度。監(jiān)管額度按照監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)與申請預(yù)售建筑面積相乘，并且綜合市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局最新公布的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用等級等因素確定。

　　監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局組織相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)，根據(jù)不同房屋建筑結(jié)構(gòu)、用途等因素綜合測定并適時調(diào)整公布。

　　監(jiān)管額度可以按棟分別核算。

　　第十五條 ?誠信企業(yè)（A級）的監(jiān)管項(xiàng)目，可以按照70%比例確定監(jiān)管額度；誠信企業(yè)（A級）的監(jiān)管項(xiàng)目沒有存續(xù)開發(fā)貸款、土地抵押、在建工程抵押及股權(quán)質(zhì)押，并承諾本商品房項(xiàng)目沒有其他債務(wù)且在完成不動產(chǎn)首次登記前不再新增各類債務(wù)及各類抵押的，經(jīng)向市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局申請，可以按照50%比例確定監(jiān)管額度，違反承諾的，取消相應(yīng)優(yōu)惠措施。

　　誠信較差企業(yè)（C級）、失信企業(yè)（D級）的監(jiān)管項(xiàng)目，列為預(yù)售資金使用重點(diǎn)監(jiān)管對象。針對重點(diǎn)監(jiān)管對象的監(jiān)管具體措施由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局另行制定。

　　第十六條 ?監(jiān)管額度內(nèi)資金應(yīng)當(dāng)用于本監(jiān)管項(xiàng)目有關(guān)的工程建設(shè)，包括項(xiàng)目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和施工進(jìn)度款等相關(guān)支出。

　　監(jiān)管賬戶累計(jì)歸集資金超出監(jiān)管額度后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以向?qū)嵤C(jī)構(gòu)直接申請撥付超出部分資金。

　　第十七條 ?監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達(dá)到監(jiān)管額度后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以憑商業(yè)銀行出具的符合條件的保函，置換同等額度的監(jiān)管額度內(nèi)資金。

　　出現(xiàn)保函明確的索賠情形時，實(shí)施機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時向保函出具銀行發(fā)起索賠。

　　第六章 ?資金收存和撥付

　　第十八條 ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)確保商品房預(yù)售資金直接存入監(jiān)管賬戶。

　　購房人應(yīng)當(dāng)協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將支付的商品房預(yù)售資金全部直接存入監(jiān)管賬戶。

　　購房人申請按揭貸款的，按揭貸款銀行或者住房公積金管理中心應(yīng)當(dāng)將按揭貸款直接發(fā)放到監(jiān)管賬戶。

　　第十九條 ?實(shí)施機(jī)構(gòu)根據(jù)下列工程形象進(jìn)度節(jié)點(diǎn)逐步減少監(jiān)管額度內(nèi)必須留存資金：

　　（一）多層建筑完成地上50%形象進(jìn)度或者高層建筑完成地上30%形象進(jìn)度的，留存資金不得低于監(jiān)管額度的60%；

　　（二）高層建筑完成地上60%形象進(jìn)度的，留存資金不得低于監(jiān)管額度的50%；

　　（三）形象進(jìn)度達(dá)到主體結(jié)構(gòu)封頂?shù)模舸尜Y金不得低于監(jiān)管額度的40%；

　　（四）形象進(jìn)度完成外立面施工的，留存資金不得低于監(jiān)管額度的30%；

　　（五）取得建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)合格證的，留存資金不得低于監(jiān)管額度的20%；

　　（六）通過交付使用竣工驗(yàn)收的，留存資金不得低于監(jiān)管額度的5%。

　　在相應(yīng)的工程形象進(jìn)度節(jié)點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以向?qū)嵤C(jī)構(gòu)申請撥付監(jiān)管額度內(nèi)可用資金支付工程款項(xiàng)，原則上撥付對象為監(jiān)管項(xiàng)目工程施工相關(guān)單位。

　　本辦法實(shí)施后開工建設(shè)的監(jiān)管項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請向工程施工相關(guān)單位撥付監(jiān)管資金時，申請撥付的監(jiān)管資金和已發(fā)放的開發(fā)貸資金總計(jì)不得超過相關(guān)工程施工合同金額。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證之前確已提前支付工程款項(xiàng)，經(jīng)實(shí)施機(jī)構(gòu)審核符合條件的，該部分資金可以撥付到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，但不得超過監(jiān)管額度的20%。

　　第二十條 ?監(jiān)管項(xiàng)目的工程形象進(jìn)度達(dá)到相應(yīng)節(jié)點(diǎn)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以向?qū)嵤C(jī)構(gòu)申請工程形象進(jìn)度查勘，實(shí)施機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理之日起3個工作日內(nèi)完成工程形象進(jìn)度材料審核及現(xiàn)場查勘，符合條件的，通過監(jiān)管系統(tǒng)更新監(jiān)管項(xiàng)目工程進(jìn)度。

　　實(shí)施機(jī)構(gòu)可以聘請第三方單位承擔(dān)工程形象進(jìn)度查勘工作，并對第三方單位的工作進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督。

　　第二十一條 ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人解除購房合同涉及監(jiān)管資金退款時，監(jiān)管賬戶累計(jì)歸集資金未超出監(jiān)管額度的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以持合同注銷證明向?qū)嵤C(jī)構(gòu)申請退回相應(yīng)購房款；監(jiān)管賬戶累計(jì)歸集資金超出監(jiān)管額度的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行結(jié)算退款。

　　第二十二條 ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請撥付監(jiān)管資金的，應(yīng)當(dāng)確保申請材料真實(shí)有效。

　　實(shí)施機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理之日起2個工作日內(nèi)完成審核，符合條件的，出具同意撥付證明；不符合條件的，出具不予撥付通知書。

　　監(jiān)管賬戶開戶行應(yīng)當(dāng)在收到同意撥付證明的2個工作日內(nèi)，按照監(jiān)管協(xié)議約定完成資金撥付。監(jiān)管賬戶開戶行發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在違規(guī)挪用監(jiān)管額度內(nèi)資金問題的，應(yīng)當(dāng)立即停止撥付，并告知實(shí)施機(jī)構(gòu)。

　　第七章 ?應(yīng)急機(jī)制

　　第二十三條 ?因不可抗力對商品房銷售及施工進(jìn)度等造成普遍性、持續(xù)性影響，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局可以在報(bào)請市人民政府同意后，制定提前撥付監(jiān)管資金等階段性紓困措施，提前撥付的監(jiān)管資金原則上專項(xiàng)用于工程建設(shè)。

　　第二十四條 ?因監(jiān)管項(xiàng)目處置突發(fā)性社會矛盾，確需提前使用監(jiān)管額度內(nèi)資金用于工程建設(shè)、化解風(fēng)險(xiǎn)矛盾的，經(jīng)屬地區(qū)級人民政府評估確認(rèn)，在確保落實(shí)資金回補(bǔ)措施的前提下，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局可以依申請同意應(yīng)急使用監(jiān)管資金，實(shí)施機(jī)構(gòu)按照市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局意見辦理資金撥付手續(xù)。

　　第二十五條 ?因商品房項(xiàng)目停工、爛尾等風(fēng)險(xiǎn)處置工作需要，可以施行預(yù)售資金特別監(jiān)管措施。

　　施行預(yù)售資金特別監(jiān)管措施的，應(yīng)當(dāng)在屬地區(qū)級人民政府組織下制定“一樓一策”工作方案。工作方案應(yīng)當(dāng)包括監(jiān)管實(shí)施部門、資金使用計(jì)劃和屬地監(jiān)管專用賬戶信息等內(nèi)容，并經(jīng)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局審核同意。工作方案中資金使用應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保障工程建設(shè)竣工交付，兼顧化解風(fēng)險(xiǎn)矛盾，資金使用節(jié)點(diǎn)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)處置需要設(shè)定。

　　實(shí)施機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)配合做好預(yù)售資金特別監(jiān)管措施指導(dǎo)協(xié)調(diào)，按揭貸款銀行和公積金管理中心應(yīng)當(dāng)配合將按揭貸款直接存入指定屬地監(jiān)管專用賬戶。

　　第八章 ?監(jiān)督管理

　　第二十六條 ?市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、中國人民銀行無錫市分行、國家金融監(jiān)督管理總局無錫監(jiān)管分局建立聯(lián)動工作機(jī)制，按照各自職責(zé)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及商業(yè)銀行做好監(jiān)督指導(dǎo)。

　　實(shí)施機(jī)構(gòu)按照分類分檔、動態(tài)調(diào)整原則，對存在延期交付或者停工風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)管項(xiàng)目、主要投資方存在風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)管項(xiàng)目加強(qiáng)日常監(jiān)督指導(dǎo)，可以與相關(guān)部門共同督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理使用監(jiān)管資金支持項(xiàng)目建設(shè)。

　　第二十七條 ?監(jiān)管銀行按照合作協(xié)議指導(dǎo)監(jiān)管賬戶開戶行做好以下工作：

　　（一）依法依規(guī)履行監(jiān)管協(xié)議；

　　（二）加強(qiáng)監(jiān)管賬戶日常管理；

　　（三）發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為或者監(jiān)管賬戶異常情況，及時告知實(shí)施機(jī)構(gòu)。

　　第二十八條 ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按照要求公示監(jiān)管賬戶信息、未按照規(guī)定將商品房預(yù)售資金存入監(jiān)管賬戶、提供虛假材料申請撥付監(jiān)管資金的，由實(shí)施機(jī)構(gòu)督促改正；情節(jié)嚴(yán)重或者拒不改正的，實(shí)施機(jī)構(gòu)按照監(jiān)管協(xié)議暫停撥付監(jiān)管資金，并將涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用情況上報(bào)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局處理。

　　市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為，依法依規(guī)予以查處。

　　第二十九條 ?監(jiān)管賬戶開戶行未按照規(guī)定或者監(jiān)管協(xié)議約定及時撥付監(jiān)管資金、擅自撥付監(jiān)管資金、挪用監(jiān)管資金的，由監(jiān)管銀行督促改正；監(jiān)管賬戶開戶行拒不改正、情節(jié)嚴(yán)重或者造成嚴(yán)重后果的，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局可以取消監(jiān)管銀行參加下一輪投標(biāo)資格。

　　按揭貸款銀行未按照規(guī)定將商品房預(yù)售資金直接劃入監(jiān)管賬戶的，依法依規(guī)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

　　市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局應(yīng)當(dāng)將銀行違規(guī)情況通報(bào)國家金融監(jiān)督管理總局無錫監(jiān)管分局、中國人民銀行無錫市分行。國家金融監(jiān)督管理總局無錫監(jiān)管分局、中國人民銀行無錫市分行對違反本辦法相關(guān)規(guī)定的商業(yè)銀行，依據(jù)相應(yīng)職責(zé)依法予以查處。

　　第九章 ?附則

　　第三十條 ?江陰市、宜興市可以參照本辦法執(zhí)行。

　　第三十一條 ?市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局應(yīng)當(dāng)本著確保商品房預(yù)售資金安全、服務(wù)便捷高效的原則，制定具體的操作細(xì)則。

　　第三十二條 ?本辦法自2024年3月1日起施行，有效期至2029年2月28日。《市政府關(guān)于印發(fā)無錫市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法的通知》（錫政規(guī)〔2021〕1號）同時廢止。

　　本辦法施行之前已處于監(jiān)管狀態(tài)的，仍按原規(guī)定監(jiān)管，直至監(jiān)管解除。